오피스텔 투자, 아파트랑 뭐가 달라?

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최근 아파트를 중심으로 부동산 시장이 살아나면서 덩달아 주목받게 된 것이 있습니다. 바로 오피스텔인데요. 그간 아파트에 비해 투자 매력이 떨어진다는 평가를 받아왔지만, 서울 주요 지역을 중심으로 매매가가 오르고 임대 수익률도 급증하면서 오피스텔 투자에 대한 관심도 커지는 분위기죠. 오늘은 오피스텔의 정체부터 투자 시 고려해야 할 장단점까지 살펴보겠습니다.

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오피스텔, 아파트랑 뭐가 달라?

 

오피스텔 = 상업지역에 지어진 아파트

 

오피스텔이란 오피스와 호텔을 합친 개념으로, 말 그대로 업무 공간인 사무실과 주거 공간인 호텔이 결합된 건물을 뜻합니다. 사실 오피스텔이란 말은 한국에서만 쓰이는데요. 애초에 오피스텔이란 것 자체가 1985년 국내 건축 규제를 회피하기 위해 만들어진 꼼수에 가까운 건축물이기 때문이죠.

법적으로 아파트는 주거지역에만 지을 수 있습니다. 반대로 땅값이 비교적 높은 상업지역에는 아파트를 지을 수 없죠. 물론 저층이 상가로 된 주상복합 아파트를 짓는 건 가능하지만, 건설사 입장에선 분양이 어려운 상가를 짓는 것이 꺼려지는데요. 그래서 등장한 게 바로 오피스텔입니다.

 

오피스텔에만 적용되는 규제가 있다?

 

사실 지어진 땅이 다를 뿐 오피스텔과 아파트는 거의 차이가 없습니다. 사실상 아파트의 기능을 하는 셈이죠. 그러다 보니 주택 시장을 혼란시킨다는 문제 제기가 이어졌고, 1998년 정부는 오피스텔에 규제를 가하기 시작합니다. 대표적인 것이 바닥난방 설치 금지인데요. 오피스텔은 법적으로 집이 아니니 온돌과 같은 바닥난방을 설치할 수 없게 한 것 입니다.

그러나 이후 중소형 아파트 공급이 불안정해지자 차츰 규제는 해제되기 시작했습니다. 지금은 전용면적 120㎡ 이하 오피스텔까지 바닥난방이 허용되죠. 평수로 따지면 46~47평 정도인데, 사실상 규제가 거의 해제됐다고 봐도 될 정도입니다.

또 하나의 차이점은 오피스텔에는 흔히 ‘베란다’라고도 부르는 난간(발코니)을 설치할 수 없다는 겁니다. 바닥난방 설치를 금지한 것과 마찬가지로 주택이 아니라는 이유에서였는데요. 그런데 최근 이 규제도 사라졌습니다. 지난 2024년 2월 23일, 오피스텔 건축기준이 개정되면서 발코니 설치가 합법화됐습니다.

다만, 아파트처럼 발코니를 실내공간으로 확장해 사용하는 것은 여전히 금지됩니다. 창호 설치도 금지해 발코니 본연의 기능을 유지하도록 했죠. 또 추락과 낙하물 방지 등 안전을 고려해 3층 이상 20층 이하에만 발코니를 설치할 수 있도록 규정을 마련했는데요. 이 외에도 과거엔 욕실 설치 금지, 화장실 규모 제한, 싱크대는 간이용으로 제한 등의 여러 규제가 있었지만, 이는 시간이 지나면서 모두 사라졌습니다.

 

오피스텔-아파트, 같은 면적인데 다른 느낌?

 

또 하나 중요한 차이점은 같은 면적이면 오피스텔이 아파트보다 훨씬 작다는 점입니다. 앞에서 살펴봤듯 오피스텔의 경우 발코니를 확장해 실내 공간으로 활용하는 것이 불가능한데요. 이에 실사용 면적이 아파트 대비 25~40㎡가량 줄어들 수밖에 없죠. 게다가 2015년 4월 30일 이전에 건축허가를 받은 오피스텔의 경우 벽체 중심선(벽 중앙)을 기준으로 전용면적을 계산하는데요. 벽체 두께의 절반만큼 실사용 면적이 줄어드는 셈입니다. 다행히 2015년 4월 30일부터 규정이 바뀌면서 아파트처럼 벽 내부선을 기준으로 전용면적을 계산합니다.

공급면적으로 따지면 차이는 더 벌어집니다. 오피스텔의 경우 아파트보다 복도, 엘리베이터 등 다른 주민들과 함께 사용하는 주거공용면적이 넓은 편인데요. 적게는 수 ㎡, 많게는 수십 ㎡가량 오피스텔이 넓죠. 전용면적이 84㎡로 같더라도, 오피스텔의 공급면적은 125㎡인 반면, 아파트는 108㎡ 정도에 그치는 이유입니다. 

오피스텔의 법적 지위는?
과거 오피스텔의 법적 지위는 매우 불안정했습니다. 업무용 시설이었지만 사실상 주거를 위한 공간으로 사용되기에 불법성이 짙었는데요. 2010년, 정부는 주택법상 주택은 아니지만 현실에선 주거 용도로 사용되는 건축물에 ‘준주택’이라는 지위를 부여했습니다. 준주택에는 오피스텔과 함께 고시원, 노인복지주택(실버타운), 기숙사 등이 포함됩니다.

 

 

너무나도 복잡한 오피스텔 세금

 

법적으로 주택으로 분류되지 않는 만큼, 오피스텔은 적용되는 세금 제도도 특이합니다. 주거용 오피스텔을 사더라도 취득세는 주택 취득세(1~3%)가 아니라 건물 취득세(4%)가 적용됩니다. 거기에 지방교육세(0.4%), 농어촌특별세(0.2%)까지 더하면 세율은 4.6%에 달하는데요. 6억 원짜리 아파트와 오피스텔을 산다고 할 때 세금은 각각 660만 원과 2,760만 원으로 크게 차이 납니다. 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 재산세나 종부세, 양도소득세의 경우 주택과 동일하게 적용됩니다.

문제는 중과세율 부과 대상이 되는 다주택자인지 아닌지를 따질 때입니다. 취득세와 종부세, 양도소득세의 경우 다주택자에게는 더 높은 세율이 부과되는데요. 기본적으로 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됩니다. 아파트와 주거용 오피스텔을 각각 한 채씩 가지고 있다면, 1주택자보다 훨씬 높은 세금을 내야 하는 셈입니다.

그러나, 올해부터 바뀐 정책이 있습니다. 올해부터 2027년 12월까지 준공된 신축 소형주택을 구입하면 취득세, 종부세, 양도소득세 산정 시 주택 수 산입에서 제외된다는 점인데요. 전용면적 60㎡ 이하이고 수도권은 6억 원, 지방은 3억 원 이하 주거용 오피스텔도 여기에 해당하죠. 취득세 역시 50%가량 감면해 주는데요. 이에 따라 다주택자의 소형 오피스텔 투자가 늘어날 것이란 기대감이 커집니다.

 

 

 

오피스텔 투자의 장점

 

매달 꾸준한 수익

 

오피스텔 투자의 특징 중 하나는 매달 쏠쏠한 임대수익을 벌 수 있다는 겁니다. 1~2인 가구가 늘어나는 추세인 만큼 소형 오피스텔에 대한 수요도 꾸준해 공실률이 낮습니다. 게다가 상업지역에 지어지는 경우가 많아 입지가 좋고 임대료도 높은 편입니다.

특히 최근 전세 사기에 대한 우려가 커지면서 전세 대신 월세를 선호하는 세입자가 증가하는 만큼 수익률도 높아지는 추세입니다. 2022년 4.27% 수준이었던 서울 오피스텔 수익률은 올해 3분기 4.87%까지 올랐는데요. 2019년 10월(4.86%) 이후 5년 이내에 가장 높은 수준이죠. 전국으로 범위를 넓히면 올해 9월 수익률이 5.4%로 더 높아지고 있습니다.

 

비교적 적은 투자금

 

아파트 등 주택에 비해 크기가 작은 만큼 오피스텔은 매매가도 상대적으로 저렴합니다. 이에 적은 투자금으로도 투자가 가능하다는 장점도 있습니다. 특히나 오피스텔 월세는 오르는 반면, 오피스텔 가격은 지속적으로 하락하는 추세인데요. 2022년 9월 이후 올해 8월까지 22개월 연속 떨어졌죠. 2024년 기준 전국 오피스텔 기준시가(공시가격)는 2023년 대비 평균 4.77% 하락했다는 통계도 있습니다. 지난 9월과 10월엔 가격이 소폭 올랐지만, 하락 폭을 만회하기엔 미미한 수준입니다.

 

오피스텔 투자의 단점

 

시세차익 없어

 

오피스텔 가격이 떨어진다는 건 장점인 동시에 단점이기도 합니다. 그만큼 구매 이후 시세차익을 얻기 힘들다는 뜻인데요. 실제로 서울 아파트 가격이 크게 치솟는 동안에도 오피스텔 가격은 큰 변동을 보이지 않았습니다. 애초에 투자를 준비할 때, 월세 수익을 중심으로 접근하는 게 좋습니다.

 

짧은 수명

 

오피스텔을 주로 찾는 사람은 직주 근접이나 역세권 근처 주거를 선호하는 20~30대 직장인입니다. 소비 여력이 많고 씀씀이가 큰 만큼 깨끗하고 시설이 좋은 공간을 찾는 경향이 있는데요. 또 빌트인 풀옵션으로 거주하는 경우가 많아 이사도 잦습니다.

이에 근처에 신축오피스텔이 늘어서면 노후된 오피스텔은 빠르게 경쟁력을 잃습니다. 공실률이 급격하게 치솟죠. 전문가들은 오피스텔의 수명을 ‘10년’으로 생각하라고 조언합니다. 이후엔 노후가 진행되면서 매물이 잘 안 나갈 수 있다는 것 입니다.

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지금까지 오피스텔에 대해 알아봤습니다. 여러 단점에도 불구하고 오피스텔은 적은 투자금으로 꾸준한 임대수익을 기대할 수 있다는 점에서 여전히 매력적인 투자처입니다. 물론 주변 시설, 교통 편의성, 입지 조건 등을 잘 살피고 하고 건물 연식이나 관리 상태도 따져보는 게 중요하죠. 최근 소형 오피스텔에 대한 세제 혜택도 추가된 만큼 부동산 투자에 관심이 있으시다면 한 번쯤 고민해 봐도 좋을 듯합니다.