초등생도 이해하는 전세보증금 지키는 방법

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청년이 돈을 모으는 이유 중 하나는 다름 아닌 내 집 마련입니다. 한 푼 한 푼 저축한 돈으로 소중한 보금자리를 마련하려는 목표를 세운 분도 많을 텐데요. 전세로 내 집 마련을 실천하려는 청년에게 가장 중요한 건 바로 보증금입니다. 안락한 내 집을 위한 전세 보증금 지킬 수 있는 방법과 계약서 쓸 때 유의사항들 하나씩 짚어 보겠습니다.

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계약서 쓸 때 꼭 확인해야 하는 필수 사항

 

 

 

계약서 단어 너무 어려워

 

 

전세 사기가 판을 치는 요즘, 사기를 피하기 위해선 계약서 내용을 제대로 확인해야 합니다. 다만 계약서상의 단어는 다의적 해석을 줄이기 위해 한자어로 기재돼 있다 보니 처음 계약할 땐 어려울 수도 있는데요. 임대차 계약서에 들어가는 기초 단어를 정리해봤습니다.

 

임대인&임차인

 

집을 임대하는 사람을 임대인, 그 집을 잠시 빌려 거주하는 사람을 임차인이라고 합니다. 즉, 집주인은 임대인, 세입자는 임차인이 되죠.

 

보증금

 

계약할 때 임차인이 임대인의 집을 망가뜨리거나 협의 없이 월세를 내지 않는 경우를 대비하기 위해 임대인이 임차인에게 안전 자금으로 받아두는 돈을 보증금이라고 합니다. 집을 아무 이상 없이 사용했을 땐 임대인이 보증금을 다시 돌려줘야 합니다.

 

계약금

 

보증금을 내기 전에 미리 내는 돈으로, 집을 계약했음을 인증할 수 있는 수단입니다. 통상 보증금의 5~10% 수준으로 부과하죠.

 

잔금&중도금

 

보증금에서 계약금을 뺀 금액을 잔금이라고 합니다. 보증금이 1,000만 원인 경우, 계약금은 보통 100만 원 정도로 책정되는데요. 이때 보증금에서 계약금을 뺀 900만 원이 잔금이 됩니다. 이 잔금을 모두 내기 전에 먼저 내는 보증금을 중도금이라고 하죠.
 

 

CHECK 1. 주소

 

 

가장 중요한 건 주소 확인입니다. 임대인의 신분증, 등기부등본에 적힌 정보와 계약하려는 주택의 주소, 계약서에 기재된 주소가 동일한지 확인해야 하는데요. 계약서 맨 상단에 기재된 주택 주소가 합의된 주택과 동일한지, 건물 구조와 용도 면적 등이 건축물대장에 제시된 내용과 동일한지 살펴봐야 합니다.

이때 건축물대장에는 건물이 언제 어디에 지어졌고, 소유주가 누구며, 종류 및 구조는 어떠한지에 대한 내용이 모두 기재돼 있습니다. 임대차 계약서상의 정보와 건축물대장의 정보가 같아야만 임차인의 주거 권리를 인정받을 수 있기 때문에 건축물대장과의 대조는 필수입니다.

 

CHECK 2. 임대인

 

 

보증금을 주고 임대인의 집을 빌려 사는 임차인이라면 임대인의 정보를 정확하게 알아야 합니다. 보통 계약서 맨 하단에서 임대인의 정보를 확인할 수 있는데요. 임대인의 신분증, 등기부등본에 적힌 정보를 실제 임대인과 대조해 봐야 합니다. 등기부등본을 떼면 해당 부동산의 주소, 면적부터 소유주, 소유권을 둘러싼 분쟁 등 대부분의 정보를 확인할 수 있습니다.

 

 

 

등기부등본은 어떻게 보면 되나요?

등기부등본을 떼면 위에서부터 표제부, 갑구, 을구를 확인할 수 있습니다. 표제부에는 계약하려는 부동산의 주소를 비롯한 전반적인 정보가 나와 있고, 갑구에는 소유권에 대한 정보가 적혀 있는데요. 해당 부동산을 두고 일어나는 소유권 분쟁에 대한 내용은 갑구에서 찾아볼 수 있습니다. 마지막으로 을구에는 부동산을 담보로 해서 어느 정도의 금액을 대출받았는지 등에 대한 내용이 제시돼 있죠.

 

CHECK 3. 특약

 

 

계약서를 작성할 땐 혹시 모를 상황을 대비하는 특약 사항이 중요합니다. 불가피하게 분쟁이 발생할 경우, 특약에 적힌 내용에 기반해 분쟁의 당락을 가를 수 있기 때문이죠. 하나하나 읽어봐야 하는 특약 사항은 다의적인 표현은 최대한 피하고, 누구나 이해할 수 있도록 쉽고 간결하게 작성돼야 합니다.

 

임대인의 근저당이 발견되는 경우 어떻게 해야 할까?

 

근저당이란, 집을 담보로 은행에 돈을 빌리는 건데요. 이때 임대인이 대출금을 갚지 못하면 곧장 집이 은행에 넘어가게 되고, 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커집니다. 이런 불상사를 대비해 “임대인의 근저당이 발견될 시, 즉시 계약을 해지하고 임대인은 임차인에게 보증금을 반환한다”라는 내용을 기재하는 게 좋습니다.

 

 

계약 도중 임대인이 바뀌면 어떻게 해야 할까?

 

임대차 계약 중, 종종 임대인이 바뀌는 경우가 있습니다. 실제로 임대인이 바뀌거나 일명 바지 사장으로 불리는 다른 사람으로 임대인을 바꿔두면 기존 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있는데요. 임차인은 도중에 임대인이 바뀔 경우를 대비해 “계약 도중 임대인이 다른 사람으로 변경될 경우, 최초 계약자인 기존 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하도록 한다” 등의 내용을 남겨야 합니다.

 

임대인에게 세금 체납이 있으면 어떻게 해야 할까?

 

계약했다고 모두 안전한 건 아닙니다. 계약 이후, 임대인의 세금 체납으로 임차인이 살고 있는 집이 경매에 넘어갈 수도 있는데요. 세금은 임차인이 낸 보증금보다 먼저 갚아야 하는 돈으로 간주하기 때문에 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 따라서 “임대인의 세금 체납이 발생할 경우, 계약을 해지하고 즉시 보증금을 반환한다”라는 내용을 넣는 게 좋습니다.

 

집이 근린생활시설로 분류돼 있으면 어떻게 해야 할까?

 

집을 계약할 땐 그 집이 어떤 목적으로 지어졌는지 파악해야 합니다. 간혹 등기부등본을 확인했을 때 '근린생활시설'(근생)으로 된 집이 있는데요. 사실 근생은 슈퍼마켓, 미용실, 음식점 등 주민들의 생활 편의를 제공하는 시설로, 법적으로는 주거 용도로 사용할 수 없습니다. 근생 빌라는 그 자체로 불법인 셈이죠. 

근생의 경우 전세 대출, 월세 세액공제 등 주택에만 주어지는 혜택을 받기 어렵습니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것은 가능한데요. 만약 임차인이 전입신고를 하면 임대인은 해당 건물을 본 용도에 맞게 원상으로 복구해야 하고, 벌금도 부과되므로 집주인이 전입신고를 반대할 가능성도 높죠. 그럼에도 법적인 보호를 받으려면 반드시 전입신고를 해야 합니다.

임대인이 계속해서 전입신고를 막는다면 전세권 설정 등기를 하는 방법도 있는데요. 또한 계약서에 특약으로 “근린생활시설로 기재되어 있지만, 임차인은 주거용으로 거주하고 있음” 등의 내용을 기재하면 억울한 분쟁을 피할 수 있습니다. 

 

 

보증금, 안전하게 보호할 방법은?

 

임대인과 임차인의 약속

 

임대차 계약에서 임차인이 맡긴 보증금을 임대인에게 그대로 돌려받는 것도 보장받을 수 있습니다. 바로 전세 보증금 반환 보증 보험(전세금 보증 보험)에 가입하면 되는데요. 만약 임대인이 보증금을 제 기간에 돌려주지 못한다면 은행이 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SCI 서울보증 등에서 내준 보증서를 기반으로 보증금 전액 혹은 일부를 보장해줍니다.

 

보험 가입 전, 꼭 챙겨야 할 조건

 

 

전세금 보증 보험의 경우, 아파트, 단독·다가구·연립·다중·다세대·노인 복지 주택, 오피스텔 거주자라면 누구나 가입할 수 있습니다. 다만, 오피스텔의 경우 계약서나 중개대상물확인설명서에 주거용으로 거주하고 있다는 내용이 기재돼 있어야 합니다.

1년 이상의 전세 계약을 맺어야 하며, 공인중개사를 통해 체결한 계약일 때만 가입이 가능합니다. 가격도 중요한데요. 수도권에선 7억 원 이하, 그 외 지역에선 5억 원 이하의 전세 보증금이어야 합니다. 또한 전세 계약을 맺은 이후에 보증 보험에 가입해도 되지만, 전세 계약 기간이 절반 이상 지나면 가입할 수 없습니다. 물론 특약에 해당 보험을 금지하는 내용이 적혀 있으면 가입이 불가합니다.

 

무슨 보증을 들어야 하지?

 

 

HF 전세지킴보증

 

한국주택금융공사(HF) 주관의 보증 보험으로, 임대인이 정당한 이유 없이 보증금을 돌려주지 않을 시 HF에서 보증금을 지급합니다. 보증료율은 최소 0.02%에서 최대 0.04%까지 차등 적용됩니다.

 

HUG 전세보증금반환보증

 

주택도시보증공사(HUG) 주관의 보증 보험으로, 가입 조건의 제약이 적어 대중적인 전세금 보증 보험으로 불립니다. 아파트와 그 외 주택 유형의 보증료율이 다른데요. 아파트는 0.115~0.128%, 그 외 주택은 0.139~0.154%로 책정됩니다.

 

SGI서울보증보험

 

아파트 계약 시 보증금의 제한이 없는 전세금 보증 보험입니다. 아파트 외 주택도 보증금이 10억 원을 넘어가지 않으면 가입할 수 있어 큰 금액의 보증금을 낸 경우에 적격인데요. 다만 보증료율이 0.183~0.208%로 가장 비쌉니다.

 

 

월세 보증금도 보증 보험이 된다고?

전세금 보증 보험과 마찬가지로, 월세 보증금을 보호할 수 있는 월세 보증 보험도 있습니다. 마찬가지로 임대인이 월세 보증금을 반환하지 못할 때 보험사가 임차인에게 보증금을 지급하고, 이후 임대인에게 환수하는 보험인데요. 다만, 월세 보증금 반환 보증 보험은 전세금 보증 보험에 비해 보험료가 비싼 편입니다.

 

 

 

전세 보증금을 돌려받겠다는 약속

 

내가 제일 먼저 돌려받아야 해

 

 

만약, 임대인의 채무 관계 등에서 문제가 생기면 임차인은 보증금을 늦게 돌려받거나, 아예 돌려받지 못할 수도 있습니다. 이렇게 임대인이 돈을 지급하는 순서를 정해주는 걸 우선변제권이라고 하는데요. 모두가 우선변제권을 가졌다고 해서 즉시 반환받을 수 있는 것은 아닙니다. 우선변제권의 순서에 따라 임대인이 돈을 지불해야 할 순서가 결정됩니다.

 

우선변제권

 

주택임대차보호법상, 임차인이 보증금을 먼저 돌려받을 수 있도록 보장하는 권리를 뜻합니다. 우선변제권 순위가 높은 순서대로 돈(보증금)을 돌려받기 때문에 요건을 갖춰 우선변제권을 갖는 게 중요하죠.

이때 순서는 임차인의 입주 날짜, 전입신고, 확정일자 중 가장 늦은 날짜를 기준으로 정해집니다. A 입주자가 12월 10일에 입주, 전입신고와 확정일자를 12월 15일에 받은 가운데, B 입주자는 12월 8일에 입주, 전입신고와 확정일자를 12월 20일에 받았다고 가정해 봅시다. 그럼 A 입주자는 가장 늦은 날짜인 12월 15일, B 입주자는 12월 20일을 기준으로 우선변제권이 생기고, B 입주자가 입주를 더 먼저 했음에도 임대인은 A 입주자에게 먼저 보증금을 반환할 의무가 생기죠. 따라서 이사를 했다면 즉시 전입신고 및 확정일자를 받는 게 좋습니다.

 

 

전세계약서 Q&A

 

Q. 계약 종료는 언제 통보해야 하나요?

 

전세 보증금을 제대로 돌려받기 위해선 임차인이 임대인에게 계약 종료 통보를 정확히 했는지 확인해야 합니다. 주택임대차보호법에 따라 계약 종료 2개월 전까지 해지를 통보하지 않으면 기존 계약이 연장되는 것으로 간주되는데요. 이를 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 이 경우, 기존 계약 종료 일자에 이사를 나갈 수 없게 되니 주의해야 합니다.

 

묵시적 갱신

계약이 만료되기 2개월 전까지 해지 여부에 대해 통지하지 않고 같은 조건으로 자동 연장하는 경우를 말합니다. 묵시적 갱신이 된 이후, 임대인은 정당한 이유 없이는 계약 해지를 할 수 없지만 임차인은 해지가 가능하죠.

 

만일 묵시적 갱신이 된 상황에서 계약 종료를 원한다면 2개월이 아니라 3개월 전에 통보해야 합니다. 법적으로 통보 후 3개월이 지나야 계약이 종료되고 임대인은 그때 보증금을 돌려줘야 할 의무가 생기기 때문이죠. 만약 묵시적 갱신을 하지 않겠다는 내용을 계약서 혹은 계약 도중에 밝혔고, 그 증거가 확실하다면 계약 종료 통보가 즉시 효력을 가집니다.

 

 

 

Q. 임대인이 보증금을 안 돌려준다고 하면 어떻게 해야 하나요?

 

계약 종료를 통보했음에도 임대인이 전세 보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기명령으로 임차인의 보증금을 찾을 수 있습니다. 임차권등기명령이란, 임차인의 우선변제권을 유지하면서 보증금을 받지 못해도 일단 이사할 수 있도록 하는 제도인데요. 원래 다른 집에 먼저 전입신고를 하면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있었지만, 임차권등기명령을 신청하면 자유롭게 이사하고, 보증금도 돌려받을 수 있습니다. 임차권등기명령 신청 시, 임차목적물 등기부등본엔 임차인이 받을 보증금이 있다는 내용이 기재됩니다.

 

 

Q. 다음 세입자가 오기 전까지 보증금을 못 돌려준다고 하네요.

 

이사를 앞두고, 현재 임대인이 다음 세입자가 들어오기 전까진 임차인의 전세 보증금을 돌려주지 못한다고 하는 경우, 이사 시기 불일치 보증금 대출을 이용하는 걸 추천합니다. 다만, 서울시에서 서울시로 이사하는 경우에만 해당하는데요. 새로 이사 갈 집의 보증금이 3억 원 이내라면 기존 집의 보증금 전액 혹은 새로 이사 갈 집 보증금의 80% 중 적은 금액으로 최대 1억 8천만 원까지 대출받을 수 있습니다.

대신 임대인에게 보증금을 돌려받는 즉시 상환해야 하는데요. 이사 시기 불일치 보증금 대출은 기존 계약 기간이 끝나기 전, 그리고 새로 이사 갈 집의 보증금 잔금 납부일까지 3주의 여유가 있을 때만 신청 가능합니다. 묵시적 갱신 중이라면 해지 통보 후 3개월이 지난 후 신청할 수 있습니다.

 

 

 

Q. 임대인과의 법적 분쟁이 시작될 것 같아요.

 

임대인에게 전세 보증금 반환을 요청했음에도 반환이 지연된다면 보증금 지급명령을 신청해 소송으로 이어갈 수도 있습니다. 물론, 전세금 반환 청구 소송으로 본격적인 분쟁을 시작할 수도 있지만 이는 보증금 지급명령 신청에 비해 초기 비용도 많이 들고, 기간도 오래 걸립니다. 이에 비해 지급명령 신청은 전세 보증금 반환 소송보다 경제적인데요.

전세 보증금에 관한 내용과 계약 기간을 기재한 내용을 법원에 신청하면 임대인은 법원으로부터 반환 명령을 받고, 2주간 임대인이 이의를 제기하지 않는 한 지급 명령이 확정됩니다. 만약 임대인이 이의를 제기하면 지급 명령은 효력을 잃고, 전세금 반환 청구 소송으로 이어가야 합니다.

 

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대부분의 청년은 전세 보증금에 전 재산을 투자합니다. 하지만 안타깝게도 전세 사기 피해자의 74%가 2030세대라고 하는데요. 오늘 알려드린 정보로 여러분의 소중한 보금자리와 보증금을 안전하게 보호하는데 도움이 되시길 바래봅니다.